Gartennutzung im Mietrecht: Rechte und Pflichten von Mietern
Wer eine Mietwohnung oder ein Mietshaus mit Garten findet, wittert meist zunächst den großen Jackpot. Der Traum vom bunten Blumenbeet und von ausgelassenen Grillpartys scheint nah. Doch nicht immer gehört der Garten automatisch zur Mietsache. Worauf Sie achten müssen und mit welchen Pflichten die Gartennutzung einhergeht, erfahren Sie hier.
Gehört der Garten automatisch zur Mietsache?
Um diese Frage beantworten zu können, muss zunächst geklärt werden, ob Sie eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus oder ein Einfamilienhaus mieten wollen.
Ist nichts Gegenteiliges im Mietvertrag vereinbart, zählt der Garten beim Einfamilienhaus zur Mietsache. Als Mieter dürfen Sie ihn automatisch nutzen.
Anders verhält es sich bei einer Mietwohnung in einem Mehrparteienhaus mit Garten. Die Grünfläche ist nur dann mitvermietet, wenn die Gartennutzung beziehungsweise die Gartenmitnutzung im Mietvertrag explizit vereinbart wurde.
Gut zu wissen: Selbst wenn Sie im Erdgeschoss wohnen, dürfen Sie den angrenzenden Garten nicht automatisch nutzen. Schauen Sie am besten in Ihrem Mietvertrag nach, ob darin etwas bezüglich der Gartennutzung geregelt ist. Ansonsten sollten Sie beim Vermieter anfragen, bevor Sie Ihre Sonnenliege aufstellen und damit beginnen, Blumen anzupflanzen. Stimmt er der Nutzung zu, sollten Sie sich dies am besten schriftlich geben lassen.
Wie darf ich den Garten als Mieter nutzen?
Ist in Ihrem Mietvertrag vereinbart, dass Sie den Garten nutzen dürfen oder haben Sie ein Einfamilienhaus mit Garten gemietet, muss Ihr Vermieter Ihnen die sogenannte „bestimmungsgemäße Nutzung“ des Gartens ermöglichen.
So kann er Ihnen beispielsweise nicht verbieten, den Garten nach Ihren Wünschen und Vorlieben zu dekorieren und zu bepflanzen. Allerdings gilt, dass Sie den Garten nur mit Möbeln, Spielgeräten und Dekoelementen ausstatten dürfen, wenn diese bei Ihrem Auszug problemlos wieder entfernt werden können.
Auch bei der Bepflanzung haben Sie weitestgehend freie Hand. Bunte Blumenbeete und Kräutergärten stellen kein Problem dar. Auch dürfen Sie sich entscheiden, ob Sie einen ordentlichen englischen Rasen oder doch eher eine etwas wilder wuchernde Wiese haben möchten. Bäume und größere Sträucher sollten Sie allerdings nicht ohne das Einverständnis Ihres Vermieters pflanzen. Dasselbe gilt, wenn im Garten schon Bäume und Gebüsch vorhanden sind: Auch wenn er ständig die Sonne verdeckt, sollten Sie den großen Apfelbaum nicht ohne die Zustimmung Ihres Vermieters fällen.
Auch wenn Sie den Garten grundsätzlich nach Lust und Laune bepflanzen können, sollten Sie es sich besser zweimal überlegen, bevor Sie die ordentlich beschnittenen Rosensträucher durch wilde Kräuter ersetzen: Bei einer derart umfassenden Veränderung kann Ihr Vermieter bei Ihrem Auszug verlangen, dass Sie den Garten wieder in seinen ursprünglichen Zustand zurückversetzen müssen (Urteil des Landgerichts Detmold vom 26.03.2014, Az. 10 S 218/12).
Möchten Sie eine Grillparty veranstalten, müssen Sie sich an die allgemeinen Ruhezeiten halten. Zwar gibt es dafür keine bundeseinheitliche Regelung, doch gilt die Faustformel: Zwischen 22 Uhr und 6 Uhr an Werktagen sowie ganztägig an Sonn- und Feiertagen müssen Sie den Geräuschpegel auf Zimmerlautstärke reduzieren. Empfehlenswert ist dabei ein Blick in die Hausordnung, denn Ihr Vermieter kann die Ruhezeiten auch verschärfen.
Muss ich als Mieter den Garten pflegen?
Grundsätzlich fällt die Gartenpflege in den Aufgabenbereich des Vermieters. Wenn dieser Ihnen die Nutzung des Gartens per Mietvertrag erlaubt, wird er Ihnen jedoch mit großer Wahrscheinlichkeit auch die Pflege des Gartens vertraglich auferlegen.
Steht im Mietvertrag nur pauschal geschrieben, dass Sie den Garten pflegen müssen, müssen Sie alle Tätigkeiten übernehmen, die ohne großen Aufwand und ohne Spezialgeräte verrichtet werden können. Darunter fallen beispielsweise das Jäten von Unkraut, die Laubbeseitigung sowie das Rasenmähen.
Um Streit vorzubeugen, ist es allerdings empfehlenswert, im Mietvertrag genau festzuhalten, welche Aufgaben Sie als Mieter übernehmen müssen. Zu penibel darf Ihr Vermieter dabei jedoch nicht sein: So darf er Ihnen beispielsweise nicht vorschreiben, wie häufig Sie den Rasen mähen müssen oder wie hoch das Gras höchstens sein darf.
Wenn Sie sich um die Gartenpflege kümmern, sollten Sie auf Lautstärkeregelungen achten. So dürfen Sie Laubsammler, Laubbläser, Rasentrimmer und Kantenschneider in Wohngebieten nur werktags von 9 bis 13 Uhr und von 15 bis 17 Uhr nutzen. Rasenmäher, Motorsägen, Heckenscheren und Vertikutierer dürfen werktags nur von 7 bis 22 Uhr genutzt werden. An Sonn- und Feiertagen sollten Sie auf die Nutzung lauter Gerätschaften grundsätzlich verzichten.
Kann der Vermieter die Kosten für die Gartenpflege auf Mieter umlegen?
Beauftragt der Vermieter einen professionellen Gärtner mit der Pflege des Gartens, kann er die Kosten dafür per Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Allerdings müssen diese angemessen sein: Will Ihr Vermieter einen aufwendigen Gartenteich anlegen, muss er diesen beispielsweise aus der eigenen Tasche bezahlen.
Übrigens: Selbst wenn Sie den Garten gar nicht nutzen dürfen, darf der Vermieter Ihnen die Pflege in Rechnung stellen. Der Bundesgerichtshof entschied, dass selbst der Blick auf einen gepflegten Garten die Lebensqualität erhöht und die Mieter daher zur Kasse gebeten werden dürfen (Urteil vom 26.05.2004, Az. VIII ZR 135/03). Sie müssen sich allerdings nicht an den Kosten beteiligen, wenn Sie selbst den Garten nicht nutzen dürfen, andere Mietparteien oder der Vermieter selbst jedoch schon.
Kann der Vermieter mir nachträglich verbieten, den Garten weiterhin zu nutzen?
Hier kommt es ganz darauf an, ob der Garten mitvermietet wurde oder ob es sich dabei lediglich um eine sogenannte „unentgeltliche Leihe“ handelt.
Steht in Ihrem Mietvertrag, dass Sie den Garten nutzen dürfen, darf Ihr Vermieter diese Regelung nicht einseitig ohne Ihre Zustimmung abändern. Geschieht dies doch und untersagt Ihnen Ihr Vermieter plötzlich die weitere Nutzung des Gartens oder schränkt er die vereinbarten Nutzungsrechte stark ein, können Sie Ihre Miete mindern.
Hat der Vermieter Ihnen nur mündlich mitgeteilt, dass Sie den Garten nutzen dürfen, gilt dieser nicht als mitvermietet. Ihr Vermieter kann Ihnen die Nutzung in diesem Fall auch spontan untersagen.
Hat Ihr Vermieter jahrelang geduldet, dass Sie den Garten nutzen, ergibt sich daraus kein Gewohnheitsrecht. Auch in diesem Fall ist er dazu berechtigt, die weitere Nutzung ohne Vorwarnung oder Grund zu untersagen.
