Balkonsanierung: Wann darf die Miete erhöht werden?

Bei sämtlichen Bauarbeiten am Balkon – oder auch anderen Teilen des Hauses – sollten Sie vorher klar abgrenzen können, ob es sich dabei um eine Erhaltungsmaßnahme/Instandsetzung, eine modernisierende Instandsetzung, eine Modernisierung oder sogar eine Luxussanierung handelt. Die Abgrenzung ist deshalb wichtig, da der Vermieter die Kosten für die unterschiedlichen Arbeiten entweder allein zu tragen hat oder sie anteilig auf die Mieter umlegen kann. Das bedeutet: Die Bauarbeiten können entweder eine Mieterhöhung zur Folge haben oder eben nicht.

Instandsetzung des Balkons

um eine Reparatur. Mit solchen Maßnahmen soll die Wohnung in den vertragsgemäßen Zustand versetzt werden. Das bedeutet: Irgendetwas ist kaputt oder so veraltet, dass es nicht mehr dem vertragsgemäßen Zustand entspricht. Dann ist der Vermieter in der Pflicht, notwendige Maßnahmen zu ergreifen, um den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

Dazu gehören auch Baumaßnahmen aus statischen Gründen, also wenn der Balkon nicht mehr sicher ist. Der Vermieter hat im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht dafür zu sorgen, dass Sie den Balkon gefahrlos nutzen können.

Die Kosten für Instandsetzung/Instandhaltung muss Ihr Vermieter selbst tragen. Er kann diese nicht auf Sie umlegen. Eine typische Instandhaltungsmaßnahme ist, wenn die Bodenbeläge des Balkons altersbedingt kaputt sind und der Vermieter diese durch gleichwertiges Material ersetzt.

Modernisierende Instandsetzung

Die modernisierende Instandsetzung ist ebenfalls eine notwendige Baumaßnahme, die aufgrund eines konkreten Reparaturanlasses erfolgt.

Der Unterschied zur Instandsetzung ohne Modernisierung besteht allerdings darin, dass der Vermieter nicht nur den vertragsgemäßen Zustand wiederherstellt, sondern die Wohnung beziehungsweise den Balkon in einen besseren Zustand versetzt. Der (Wohn-) Wert der Mietsache wird dadurch erhöht.

In dem Beispiel von oben würde es sich also um eine modernisierende Instandsetzung handeln, wenn der Vermieter den kaputten Bodenbelag nicht einfach nur durch einen gleichwertigen ersetzt, sondern einen moderneren, qualitativ hochwertigeren und damit meist auch teureren Bodenbelag einsetzt.

In einem solchen Fall darf der Vermieter die Kosten, die für die Modernisierung angefallen sind, auch auf Sie umlegen. Nicht aber die, die lediglich für eine Instandhaltung angefallen wären. Das bedeutet, er muss von seinen Gesamtkosten die Kosten abziehen, die er für eine Instandhaltung hätte aufwenden müssen.

Modernisierung

Eine Modernisierung unterscheidet sich vor allem darin von der Instandhaltung oder der modernisierenden Instandhaltung, dass es keinen konkreten Reparaturanlass gibt. Ein weiteres Merkmal der Modernisierung ist, dass sie den Gebrauchswert einer Wohnung immer erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert. Das bedeutet: Die Wohnung befand sich vor der Modernisierung in vertragsgemäßem Zustand und ist nach der Modernisierung „besser“.

Im konkreten Beispiel bedeutet das, dass der Vermieter den Bodenbelag austauscht, obwohl der vorherige nicht erneuerungsbedürftig ist. Wenn er eine Markise zum Sonnenschutz oder eine Sichtschutzwand zum Nachbarbalkon hin anbaut, handelt es sich dabei ebenfalls um Modernisierungsmaßnahmen. Auch der Anbau eines Balkons gilt als Modernisierung.

Bei Modernisierungsmaßnahmen kann Ihr Vermieter danach die sogenannte Modernisierungsumlage durchsetzen. Das heißt, er kann 8 Prozent der anteiligen Modernisierungskosten auf Ihre jährliche Miete umlegen. Leider müssen Sie eine Modernisierung in den meisten Fällen gemäß § 555d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dulden, auch wenn Sie diese nicht für nötig erachten. Dementsprechend können Sie sich auch nur in den wenigsten Fällen gegen eine Mietpreiserhöhung nach abgeschlossener Modernisierung wehren.

Wann Sie aber doch eine Chance haben, die Modernisierung abzulehnen und der Mieterhöhung zu entgehen, können Sie hier nachlesen: Modernisierung: Was Sie über Mieterhöhung und Härtefall wissen müssen.

Luxussanierung

Eine Luxussanierung oder auch bauliche Veränderung ist nicht ganz einfach von der Modernisierung abzugrenzen. In der Regel handelt es sich dabei um Veränderungen, die für den Mieter verzichtbar sind und über das reine Modernisierungsinteresse hinausgehen.

Um einen solchen Fall handelt es sich beispielsweise, wenn ein zweiter Balkon zusätzlich zu einem bereits bestehenden angebaut oder der Balkon zu einem Wintergarten umgebaut wird.

Luxussanierungen verändern meistens den Gesamteindruck des Wohnhauses, weshalb der Vermieter die Rechte anderer Eigentümer beachten muss Sollte er deren Zustimmung zur baulichen Veränderung nicht erhalten haben, besteht das Risiko, dass er diese wieder rückgängig machen muss. In diesem Fall müssten Sie als Mieter auch die zweiten Baumaßnahmen ertragen.

An den Kosten für bauliche Veränderungen kann Ihr Vermieter Sie nur beteiligen, wenn er es ausdrücklich mit Ihnen vereinbart hat. Rückwirkend kann er von Ihnen keine finanzielle Beteiligung verlangen.

Balkonsanierungen können ganz unterschiedlicher Natur sein und aus unterschiedlichen Intentionen entstehen. Das macht es gerade für Laien so furchtbar schwierig, einzuschätzen, ob es sich um eine Instandhaltung oder eine Modernisierung handelt. Die korrekte Einordnung ist jedoch essentiell, da Sie in manchen Fällen einer Mieterhöhung zustimmen müssen – in anderen Fällen Ihr Vermieter aber überhaupt kein Recht dazu hat, die Miete zu erhöhen. Verschenken Sie kein Geld. Lassen Sie Ihre individuelle Situation unter 0900-1 875 002 230 * von einem selbstständigen Anwalt einschätzen. Die telefonische Rechtsberatung über die Deutsche Anwaltshotline dauert durchschnittlich 8 Minuten und kostet etwa 16 Euro. Das ist deutlich günstiger, als wenn Sie einer unrechtmäßigen Mieterhöhung zustimmen.

Balkonsanierungen sind meistens mit einem enormen Aufwand verbunden: ein Gerüst vor dem Haus, Staub, Lärm und Handwerker, die in die Wohnung sehen können. Mit anderen Worten: In der Regel können Sie Ihre Wohnung nicht vertragsgemäß nutzen.

Dabei ist es vollkommen egal, ob Sie der Sanierung zugestimmt haben. Wenn Sie die Wohnung nicht vertragsgemäß nutzen können, haben Sie einen Anspruch auf Minderung der Miete für die Dauer der Baumaßnahmen. Anders verhält es sich, wenn die Maßnahme gemäß § 555b Abs. 6 aufgrund von Umständen durchgeführt werden muss, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Das bedeutet, wenn neue Vorschriften dazu führen, dass Ihr Vermieter modernisieren – nicht instand setzen – muss, dann haben Sie leider kein Recht darauf, die Miete zu mindern.

In welcher Höhe Sie die Miete mindern können, ist immer vom Einzelfall abhängig. Wenn Sie den Balkon im Winter nicht nutzen können, kann das unter Umständen keine Mietminderung rechtfertigen, im März aber 3 Prozent der Miete (Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 15.01. 2014, Az. 2 C 207/13). Ist der Balkon für sie unbenutzbar und entstehen zusätzlich durch das Errichten eines Gerüsts Nachteile, wie beispielsweise Behinderung der Lichtzufuhr, so können bis zu 15 Prozent Mietminderung möglich sein (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 24.08.1995, Az. C 483/95).

Da man die Höhe einer gerechten Mietminderung nie pauschal vorhersagen kann, sollten Sie sich unbedingt Rat von einem im Mietrecht erfahrenen Anwalt holen. Mindern Sie Ihre Miete nämlich einfach so, ohne dass Sie einen Anspruch darauf haben oder mindern Sie sie um zu viel, geraten Sie in Zahlungsverzug gegenüber Ihrem Vermieter. Das kann ganz schnell zu einer Abmahnung führen und Ihnen letztlich teuer zu stehen kommen. Die selbstständigen Kooperationsanwälte der DAHAG sind an 365 Tagen im Jahr von 7 – 1 Uhr telefonisch unter 0900-1 875 002 230 * oder rund um die Uhr per E-Mail erreichbar.