WEG: Das Wichtigste zur Wohnungseigentümergemeinschaft

Juristisch wird die Wohnungseigentümergemeinschaft etwas sperrig als „die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage“ bezeichnet. Stark vereinfacht gesagt: Jeder, dem eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage oder einem Mehrparteienhaus mit mehreren Eigentümern gehört, ist Teil der WEG.
 

Eine WEG gibt es immer dann, wenn eine Immobilie per Teilungserklärung in separate, abgeschlossene Einheiten unterteilt ist. Die Teilungserklärung legt dabei auch fest, was zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum zählt: Das Sondereigentum gehört einem Eigentümer alleine, also etwa eine einzelne, abgetrennte Wohnung. Das Gemeinschaftseigentum bezeichnet die Teile der Immobilie, die den einzelnen Eigentümern anteilig gehören. Dazu zählen etwa Fassade, Dach, Treppenhaus, Außentüren, Briefkästen, aber beispielsweise auch tragende Wände innerhalb der Wohnungen.

Das zweite wichtige WEG-Dokument ist die Gemeinschaftsordnung. Diese wird häufig auch als „Verfassung der WEG“ bezeichnet, da dort alle wichtigen Regeln und Pflichten festgehalten sind. Dazu zählen:

• Regelungen zum Gebrauch des Gemeinschaftseigentums
• Regelungen zu Sondernutzungsrechten (z. B. einzelne Eigentümer dürften einzelne Pkw-Stellplätze exklusiv nutzen)
• Umgang mit Reparaturen und Instandhaltungen
• Hausordnung
• Regelungen zur Haustierhaltung
• Regelungen zur Eigentümerversammlung
• Stimmprinzip
• Bestellung eines Verwalters

Die WEG ist dazu verpflichtet, sich auf einen Verwalter zu einigen. Dabei kann es sich um ein WEG-Mitglied handeln, doch in der Regel wird eine professionelle Hausverwaltung damit beauftragt. Zur Verwaltung der WEG gehören kaufmännische Aufgaben wie zum Beispiel die Anstellung eines Hausmeisters und technische Aufgaben wie beispielsweise die Erfassung des Stromverbrauchs. Aber auch für organisatorische Aufgaben wie das Beschwerdemanagement ist der Verwalter zuständig.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus erwerben, dann erwerben Sie gleichzeitig bestimmte Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum. Muss dann etwa das Dach erneuert werden, müssen Sie sich in der Regel entsprechend Ihrer Miteigentumsanteile an den Kosten beteiligen. Das bedeutet meist: Wer die größte Wohnung besitzt, muss auch am meisten zahlen.

Doch Sie müssen nicht nur Reparaturen anteilig stemmen, sondern auch laufende Kosten für das Gemeinschaftseigentum einkalkulieren. Hierzu zählen unter anderem Stromkosten oder Müllentsorgungsgebühren. Diese werden vom Hausgeld gezahlt, welches die einzelnen Eigentümer meist im Rahmen einer monatlichen Vorauszahlung an den Verwalter der WEG überweisen. Auch hier greift per Wohnungseigentümergesetz die Kostenaufteilung gemäß der Anzahl an Miteigentumsanteilen. Durch mehrheitlichen Beschluss kann sich die WEG allerdings auch auf einen anderen Verteilerschlüssel einigen: Möglich ist unter anderem die Kostenaufteilung nach Wohnfläche, nach Personenanzahl oder nach der Anzahl der Wohneinheiten.

Auch Reparatur- und Renovierungskosten für das Gesamteigentum werden vom Hausgeld gedeckt. Die sogenannte Instandhaltungsrücklage wird aus den Hausgeldern zurückgelegt und dient als Puffer für Reparaturen und Sanierungen. Reicht die Instandhaltungsrücklage nicht aus, um beispielsweise Sanierungskosten zu decken, gibt es mehrere Möglichkeiten. Zum Beispiel kann eine Sonderumlage erhoben werden oder die Eigentümergemeinschaft nimmt ein Darlehen auf. 

In § 24 Abs. 1 WEG steht, dass mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung einberufen werden muss. Es können zusätzlich weitere Versammlungen stattfinden, zum Beispiel wenn ein dringender Grund vorliegt und mindestens ein Viertel der Miteigentümer die Versammlung fordert. Den Vorsitz übernimmt in der Regel der Verwalter.

Bei der Eigentümerversammlung geht es um Entscheidungen, die die Immobilie oder die WEG betreffen. Dazu zählen Entscheidungen bezüglich:

• Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum
• Bestellung oder Abberufung eines Verwalters
• Hausgeld Jahresabrechnung
• Instandhaltungsrücklage
• Sonderumlagen

Einberufung der Eigentümerversammlung

Beruft der Verwalter eine Eigentümerversammlung ein, muss er jeden Eigentümer gesondert einladen. Die Einladung muss dabei schriftlich erfolgen und den Teilnehmern mindestens 3 Wochen vorher vorliegen. Infolge der Neuregelung des Wohnungseigentümergesetzes vom Dezember 2020 sind ab sofort auch Einladungen per E-Mail wirksam. Der Termin muss so gewählt sein, dass er für alle Eigentümer möglichst machbar ist. Meist fällt die Eigentümerversammlung daher auf den Abend eines Werktags. Termine am Vormittag oder am Wochenende sind eher eine Seltenheit.

Der Einladung zur Eigentümerversammlung muss eine Tagesordnung beiliegen, so dass sich alle Eigentümer auf die Versammlung vorbereiten können. Im Rahmen der Eigentümerversammlung darf nur über Themen abgestimmt werden, die zuvor angekündigt wurden.

Eine fehlerhafte Einladung, bei der inhaltliche oder formale Anforderungen missachtet wurden, kann dazu führen, dass gefällte Beschlüsse später angefochten werden können.

Keine Anwesenheitspflicht bei Eigentümerversammlung

Sie müssen als Eigentümer nicht zwingend bei jeder Eigentümerversammlung anwesend sein. Nichtsdestotrotz empfiehlt es sich, nach Möglichkeit teilzunehmen und von seinem Stimmrecht Gebrauch zu machen. Immerhin werden im Rahmen der Eigentümerversammlung Entscheidungen getroffen, die Auswirkungen auf Sie haben können.

Wenn es mit Ihren Miteigentümern abgesprochen ist, können Sie unter Umständen auch über elektronische Kommunikation, zum Beispiel über E-Mails oder per Videochat, an der Versammlung teilnehmen oder zumindest Ihren Standpunkt vertreten. Teil-digitale Eigentümerversammlungen sind infolge der WEG-Reform möglich, wenn dies mit einfacher Mehrheit beschlossen wird. Komplett digitale Eigentümerversammlungen sieht das WEG-Recht weiterhin nicht vor.

Sie können auch einen Vertreter zur Eigentümerversammlung schicken, doch muss dies vorher angekündigt werden. Wichtig ist auch, dass Sie dieser Person eine Vollmacht ausstellen. Denn allgemein gilt: Eigentümerversammlung haben unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattzufinden. Lediglich Experten wie Architekten oder Gutachter können per Beschluss hinzugezogen werden.

Stimmverfahren bei der Eigentümerversammlung

Um das Stimmverfahren auf Eigentümerversammlungen zu verstehen, muss zunächst geklärt werden, welches Stimmprinzip gilt. Dies ist in der Regel in der Gemeinschaftsordnung festgehalten. Zur Auswahl stehen:

• Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat genau eine Stimme, egal wie viele Einheiten ihm oder ihr gehören. Gehört eine Wohnung mehreren Menschen – etwa einem Ehepaar – so steht diesen ebenfalls nur eine Stimme zu.
• Objektprinzip: Auf jede Einheit entfällt eine Stimme. Besitzt ein Eigentümer etwa 5 Einheiten, dann stehen ihm auch 5 Stimmen zu.
• Wertprinzip: Die Gewichtung der Stimmkraft entspricht anderen Kriterien, meist dem Anteil an Miteigentumsanteilen.

Ist per Gemeinschaftsordnung nichts vereinbart, so greift gemäß § 25 Abs. 2 WEG automatisch das Kopfprinzip.

Auf der Eigentümerversammlung wird über die unterschiedlichsten Dinge abgestimmt. Bei eher trivialen Entscheidungen genügt meist eine einfache Mehrheit, etwa wenn es um die Beauftragung eines neuen Hausmeisters geht.

Seit Inkrafttreten der WEG-Reform genügt die einfache Mehrheit auch bei Entscheidungen über bauliche Veränderungen, welche die Effizienz des Gebäudes verbessern und nachhaltig Kosten sparen. In der Vergangenheit war hier oft sogar Einstimmigkeit nötig. Durch die Lockerung soll verhindert werden, dass einzelne Eigentümer sinnvolle bauliche Maßnahmen, die zur Energieeffizienz und zum Erhalt der Immobilie beitragen, aus Trotz blockieren. Eine qualifizierte Mehrheit (mehr als 51 Prozent der Stimmen) ist bei komplexeren Entscheidungen nötig, etwa wenn ein Eigentümer das Hausgeld nicht mehr zahlen kann und ihm entsprechend das Wohneigentum entzogen werden soll. Einstimmigkeit ist bei sehr weitreichenden Entscheidungen nötig, etwa wenn die Gemeinschaftsordnung geändert werden soll. In der Realität lässt sich dies jedoch nur sehr selten durchsetzen.

Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung

Wurden Formalitäten missachtet, können Beschlüsse, die auf der jeweiligen Eigentümerversammlung gefällt wurden, im Nachhinein angefochten werden. Vor der WEG-Reform war dies etwa möglich, wenn die anwesenden Teilnehmer weniger als die Hälfte der Miteigentumsanteile besaßen. Zwar gibt es diese Regelung nicht mehr, doch hat der Verwalter auch weiterhin Sorge zu tragen, dass alle Regeln befolgt werden. Wurden etwa nicht alle Eigentümer eingeladen, waren Vertreter ohne Vollmacht anwesend oder wurden Dinge besprochen, die nicht per Tagesordnung angekündigt wurden, so können die Beschlüsse anfechtbar sein.

Protokoll der Eigentümerversammlung

Im Anschluss an die Versammlung müssen alle Beschlüsse in der Beschluss-Sammlung vermerkt werden. Darüber hinaus muss der Verwalter direkt im Anschluss an die Versammlung ein Protokoll erstellen, unterzeichnen und allen Eigentümern zukommen lassen. Seit WEG-Reform genügt hierfür auch eine E-Mail. Das Ganze soll und muss möglichst schnell geschehen, da Eigentümer nach der Versammlung lediglich einen Monat Zeit haben, um Beschlüsse gegebenenfalls anzufechten.

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