Immobilienkaufvertrag: Infos, Fallen, Rechtsberatung

Wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen, sollten Sie sich eines deutlich vor Augen führen: Bei Immobilien gilt im Regelfall der Grundsatz „gekauft wie gesehen“. Setzen Sie Ihre Unterschrift unter den Kaufvertrag, gehen Sie ein verbindliches Rechtsgeschäft ein. Der Verkäufer verpflichtet sich zur Eigentumsübertragung und Sie verpflichten sich im Gegensatz zur Zahlung des Kaufpreises. Gewährleistungsansprüche wegen bekannter Mängel sind dabei in der Regel ausgeschlossen. Lediglich wenn der Verkäufer Sie arglistig getäuscht hat oder Ihnen Fehlinformationen zukommen lassen hat, haftet er für etwaige Mängel.

Beispiel: Sie kaufen ein Einfamilienhaus und wenige Monate später entdecken Sie großflächigen Hausschwammbefall. Auch wenn dieser bei der Besichtigung der Immobilie nicht klar ersichtlich war, gilt: Sie hätten einen Gutachter beauftragen können, der den Pilzbefall ohne weiteres hätte nachweisen können. Der Verkäufer haftet nicht für den Mangel. Anders verhält es sich hingegen, wenn Sie den Verkäufer direkt auf möglichen Hausschwammbefall angesprochen haben und dieser zwar davon wusste, Ihnen gegenüber aber verneint hat. Es handelt sich hierbei um eine Täuschung, weshalb der Verkäufer haftet.

Gut zu wissen: Nehmen Sie die Immobilienbesichtigung ernst und verlassen Sie sich nicht auf die Aussagen eines Immobilienmaklers. Dieser darf sich auf die Informationen, die er vom Immobilieneigentümer erhalten hat, verlassen und haftet deshalb in der Regel nicht. Lassen Sie sich wichtige Informationen daher immer vom Eigentümer persönlich bestätigen oder ziehen Sie einen unabhängigen Gutachter zu Rate.

Angesichts der hohen Verantwortung, die mit dem Immobilienkauf einhergeht, verwundert es nicht, dass ein gültiger Kaufvertrag notariell beurkundet sein muss. Diese Pflicht ist in § 311b Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) definiert. Darin steht:

„Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.“

Streng genommen handelt es sich bei jedem Immobilienkaufvertrag um einen Grundstückskaufvertrag. Ob dieses Grundstück nun bebaut ist oder nicht, spielt zunächst keine Rolle: Ein Notar ist grundsätzlich unumgänglich.

Da der Notar den Kaufvertrag für Sie aufsetzt, müssen Sie sich zunächst keine Sorgen machen. Dennoch ist es gut zu wissen, welche Informationen der notarielle Kaufvertrag enthalten sollte. Immerhin müssen Sie diesen auf Herz und Nieren prüfen. Fehler im Kaufvertrag können Sie teuer zu stehen kommen.

Ein Immobilienkaufvertrag sollte unter anderem die folgenden Informationen enthalten:

• Name und Anschrift von Käufer und Verkäufer
• Objektbeschreibung (Haus, Grundstück, Eigentumswohnung)
• Kaufpreis
• Zahlungsmodalitäten (Zahlungsfrist, Art der Zahlung, Höhe der Verzugszinsen)
• Zustand des Objekts und detaillierte Beschreibung etwaiger Mängel
• Datum für die Eigentumsübertragung (sowohl wirtschaftlich als auch Übertragung der physischen Immobilie)
• Gewährleistungsregelung (in der Regel gilt der Grundsatz „gekauft wie gesehen“)

Tipp: Viele Immobilienkäufer fragen sich, wann der richtige Zeitpunkt ist, um den Kaufpreis zu zahlen. Im besten Fall sollten Sie das Geld erst dann überweisen, wenn der Notar oder die Notarin eine sogenannte Auflassungsvormerkung beantragt hat. Durch diese wird das Grundbuch sozusagen „eingefroren“: Bis zum Zeitpunkt der wirtschaftlichen Eigentumsübertragung durch Eintragung ins Grundbuch kann dieses nicht mehr geändert werden. Sie sichern sich dadurch gegen viele Eventualitäten ab, etwa dass spontan weitere Versicherungshypotheken hinterlegt werden, von denen Sie gar nichts wissen.

Kaufen Sie kein freistehendes Haus, sondern eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus, muss der Vertrag über die eigentlichen Informationen hinaus noch einige weitere Details beinhalten. Bei Eigentumswohnungen erwerben Sie nicht nur die Wohnung an sich (sog. Sondereigentum), sondern auch einen Teil des Gemeinschaftseigentums. Zu diesem gehören beispielsweise Flur und Treppenhaus.

Kaufverträge über Eigentumswohnungen sollten die folgenden Informationen enthalten:

• Wohnungsnummer und Lage im Haus
• Wohnfläche
• Sondereigentum (neben der Wohnung bspw. auch Zimmertüren innerhalb von Wohnungen)
• Sondernutzungsrechte (z.B. für Kfz-Stellplätze, Gartenflächen, Dachterrassen)
• Nutzungsrechte für Gemeinschaftseigentum
• Gemeinschaftsordnung (regelt Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer)
• Höhe des Hausgeldes

Im Internet finden sich zahlreiche Muster und Vorlagen für Immobilienkaufverträge, die häufig als PDF zum Download zur Verfügung stehen. Diese eigenen sich gut dafür, wenn Sie ein erstes Gefühl für ein solches Schriftstück bekommen wollen. Da der Immobilienkauf jedoch höchst individuell ist und der Vertrag außerdem notariell beurkundet sein muss, eigenen sich derartige Vorlagen in der Realität kaum.

Wenn der Notar oder die Notarin Ihnen den Vertragsentwurf zusendet, sollten Sie genau darauf achten, dass alles korrekt wiedergegeben ist. Bedenken Sie, dass der Notar als unparteiischer Dritter auftritt: Sie können bedenkenlos Rückfragen stellen, wenn Sie etwas nicht verstehen. Rechtsauskünfte darf der Notar Ihnen wiederum nicht geben. Hierzu sollten Sie einen Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin zu Rate ziehen. Da es beim Immobilienkauf um viel Geld geht, sollten Sie nicht an falscher Stelle sparen: Durch die Expertenauskunft können Sie teure Fehler verhindern.

Per Gesetz haben Sie als Privatperson mindestens 14 Tage Zeit, um den Vertrag zu prüfen. Vorher darf der Notar keinen Termin für die Vertragsunterzeichnung ansetzen. Sollten noch Unklarheiten bestehen, sollten Sie nicht davor zurückschrecken, um eine Fristverlängerung zu bitten. Lässt der Verkäufer sich nicht darauf ein, sollten bei Ihnen die Alarmglocken schellen. Zwar ist dieser natürlich an einem möglichst schnellen Verkauf interessiert, doch kann ein vehementes Beharren auf die Frist auch darauf hindeuten, dass der Verkäufer etwas zu vertuschen versucht.

Kaufen Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus und werden Sie dadurch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), sollten Sie vor allem darauf achten, dass alle relevanten Dokumente übereinstimmen. Ein Beispiel: Durch den Kauf binden Sie sich an die sogenannte Teilungserklärung, die wiederum den Aufteilungsplan enthält. Diese Dokumente geben klar wieder, wie sich Ihr Sondereigentum definiert und welche Anteile Sie am Gemeinschaftseigentum erwerben. In der Regel verweist der Kaufvertrag auf die Teilungserklärung. Nur wenn Sie die Teilungserklärung eingehend prüfen, können Sie herausfinden, was Sie wirklich kaufen. Kontrollieren Sie, ob die Angaben zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie die damit verbundenen Rechte in Teilungserklärung und Kaufvertrag übereinstimmen. Steht etwa im Kaufvertrag, dass Sie ein Sondernutzungsrecht für einen Pkw-Stellplatz erwerben, der aber in der Teilungserklärung nicht erwähnt wird, müssen Sie auf Ihren Parkplatz verzichten. Im Allgemeinen gilt: Teilungserklärung sticht Kaufvertrag.

Ein Haus vom Bauträger zu kaufen, hat viele Vorteile. Sie erhalten ein Familienheim ganz nach Ihren Wünschen, ohne sich dabei selbst an den Bauarbeiten beteiligen zu müssen. Der Bauträger ist Eigentümer des Grundstücks und verkauft Ihnen dieses. Gleichzeitig verpflichtet er sich vertraglich dazu, auf diesem Grundstück und unter bestimmten Vorgaben ein Haus für Sie zu errichten.

Der Bauträger muss sich hierbei grundsätzlich an die Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) halten, die gedeckelte Preise und Käuferschutzmaßnahmen vorsieht. Viele Bauträger versprechen Ihren Kunden jedoch eine vermeintliche Grunderwerbsteuerersparnis, wenn diese Grundstück und Immobilie gesondert voneinander kaufen. Hier versteckt sich jedoch eine nicht zu unterschätzende Verbraucherfalle: das sogenannte verdeckte oder versteckte Bauherren-Modell.

Wenn Sie Eigentümer des Grundstücks sind, muss der Bauträger sich nicht länger an die Regelungen der MaBV halten. Auch die Kosten- und Gebührenvorgaben fallen dadurch weg, weshalb der Bauträger grundsätzlich freies Spiel bei der Preisgestaltung hat. Darüber hinaus sind Sie nicht abgesichert, wenn der Bauträger in finanzielle Schwierigkeiten gerät und Insolvenz anmelden muss.

Fazit: Die versprochene Steuerersparnis müssen Sie teuer bezahlen – und zwar mit Ihren Verbraucherrechten.

Wenn Sie Ihr Traumhaus gefunden haben, es aber noch einige Hürden zu überwinden gilt, haben Sie zwei Optionen: Die Reservierungsvereinbarung und den Vorvertrag.

Bei der Reservierungsvereinbarung handelt es sich um eine Abmachung zwischen Ihnen und dem Makler oder der Maklerin. Sie zahlen hierbei eine Gebühr dafür, dass der Makler das Haus für einen bestimmten Zeitraum nicht an einen anderen Interessenten verkauft. Bei der Reservierungsvereinbarung handelt es sich um keinen wirksamen Vorvertrag: Kommt es zu Streitigkeiten hat eine derartige Klausel vor Gericht nur selten Bestand.

Anders verhält es sich hingegen beim Vorvertrag. Ebenso wie der eigentliche Immobilienkaufvertrag muss dieser notariell beurkundet werden. Sie und der Verkäufer verpflichten sich hierbei dazu, den Kaufvertrag zu einem späteren Zeitpunkt zu schließen. Der Vorvertrag ist bindend, weshalb Sie sich das Ganze gut überlegen sollten. Fällt Ihr Finanzierungsplan bei der Bank beispielsweise durch und können Sie den Kaufvertrag daher nicht schließen, ist in der Regel eine hohe Schadensersatzsumme fällig. Immerhin handelt es sich um einen Vertragsbruch.

Der Vorkaufvertrag für Immobilien eignet sich beispielsweise dann, wenn Sie Ihr absolutes Traumhaus gefunden haben und die Finanzierung in trockenen Tüchern, aber noch nicht final bewilligt ist. So können so vermeiden, dass ein anderer Kaufinteressent Ihnen die Immobilie vor der Nase wegschnappt. Bedenken sollten Sie aber, dass die notarielle Beurkundung des Vorvertrags zusätzliche Kosten mit sich bringt. Die Notargebühren orientieren sich am Kaufpreis und belaufen sich meist auf mehrere Hundert und teils sogar mehrere Tausend Euro.

Der Kauf einer Immobilie ist nicht mit dem Kauf eines Fernsehers zu vergleichen. Kaufen Sie ein Haus oder eine Wohnung und überlegen Sie es sich nach Vertragsunterzeichnung anders, können Sie das Objekt nicht einfach wieder zurückgeben. Ein pauschales Widerrufsrecht oder Rücktrittsrecht ist beim Hauskauf ausgeschlossen.

Eine Ausnahme gibt es jedoch: Liegen erhebliche Mängel vor, die Ihnen der Eigentümer verschwiegen hat, können Sie bei neuen Immobilien innerhalb von fünf Jahren vom Kauf zurücktreten. Allerdings liegt die Beweispflicht bei Ihnen. Auch wenn Sie nach dem Kauf feststellen, dass die Immobilie noch mit Schulden belastet ist, die aus bestimmten Gründen nicht gelöscht werden können, kann ein Rücktrittsrecht gegeben sein.

Gut zu wissen: Auch dem Verkäufer kann ein Rücktrittsrecht zustehen – und zwar dann, wenn Sie den Kaufpreis nicht wie vereinbart zahlen können. Der Verkäufer kann bei Nicht- oder Teilzahlung die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrags beantragen. Lassen Sie es keinesfalls darauf ankommen: Sie haften in diesem Fall mit Ihrem gesamten Privatvermögen. Auch die Zwangsvollstreckung ist dann möglich.