Hausverbot: Wer darf es aussprechen und was bewirkt es?

Egal ob Mieter, Geschäftsinhaber oder Restaurantbesitzer: Wer das Hausrecht hat, kann ein Hausverbot aussprechen. In der Regel handelt es sich dabei um den Besitzer – nicht aber zwangsläufig auch um den Eigentümer – der Räumlichkeiten. Sobald der Eigentümer eine Immobilie vermietet oder verpachtet, gehen der Besitz und somit auch das Hausrecht auf den Mieter oder Pächter über. Das Hausrecht beschränkt sich dabei allerdings nur auf die tatsächlich vermieteten Bereiche: So erstreckt sich das Hausrecht eines Mieters beispielsweise auf seine eigenen vier Wände, nicht aber auf Gemeinschaftsräume wie Treppenhaus, Flur oder Waschkeller.

Zur Veranschaulichung: Ein Mieter kann einem unerwünschten Besucher aufgrund seines Hausrechts verbieten, die Wohnung zu betreten. Er kann ihm aber nicht den Zugang zum Treppenhaus verwehren, denn das Hausrecht dafür obliegt dem Eigentümer der Immobilie.

Hausverbot bei Mietwohnungen

Als Mieter können Sie von Ihrem Hausrecht nahezu uneingeschränkt Gebrauch machen. Dazu zählt auch, dass Sie selbst entscheiden dürfen, wer Ihre Wohnung betreten darf und wer nicht. Um jemandem ein wirksames Hausverbot auszusprechen, müssen Sie keine Formvorschriften einhalten. Auch die Angabe von Gründen ist im privaten Bereich nicht nötig.

Ihr Recht, jemandem Hausverbot zu erteilen, ist nur dann eingeschränkt, wenn es mit den Rechten anderer kollidiert. So können Sie Ihrem Vermieter kein pauschales Hausverbot aussprechen: Gibt es einen triftigen Grund für seinen Besuch und meldet er diesen zuvor offiziell an, können Sie ihm den Zutritt nicht einfach so verwehren. Valide Gründe liegen beispielsweise dann vor, wenn er die Wohnung mit Mietinteressenten besichtigen oder Instandhaltungsmaßnahmen vorbereiten will.

Mehr Informationen: Zutrittsrecht des Vermieters

Praxisbeispiel für ein wirksames Hausverbot: Ein Mieter beauftragte einen Handwerker, zweifelte im Nachhinein aber an dessen Qualifikation. Daraufhin wurde der Handwerker ausfallend, weshalb der Mieter ihn aus seiner Wohnung verwies. Einige Zeit später wollte der Vermieter in der entsprechenden Wohnung Instandhaltungsarbeiten durchführen lassen und beauftragte dafür denselben Handwerker. Das ursprünglich ausgesprochene Hausverbot ist allerdings wirksam, weshalb sich der Vermieter nach einem neuen Handwerker umsehen musste (Urteil des AG Hamburg-Blankenese vom 27. Juli 2007, Az. 509 C 45/06).

Hausverbot bei Hauseigentümern

Wie bei Mietern gilt auch bei Hauseigentümern: Wer ein Hausverbot aussprechen will, kann dies grundsätzlich problemlos tun – solange dadurch nicht die Rechte anderer verletzt oder eingeschränkt werden.

Praxisbeispiel für ein unwirksames Hausverbot: Ein Grundstückseigentümer sprach seinem Postboten ein Hausverbot aus. Dies tat er nicht etwa, weil er sich durch den Postboten belästigt oder gestört fühlte, sondern um gegen die vermeintlichen schlechten Arbeitsbedingungen bei der Post zu protestieren. Der Postbote missachtete das Hausverbot, woraufhin der Eigentümer auf Unterlassung klagte. Das Landgericht Köln stellte sich auf die Seite des Postboten: Das Hausrecht des Grundstückseigentümers kollidiert mit der Berufsausübungsfreiheit des Postboten. Da hinter dem Hausverbot kein schutzwürdiges Interesse des Hausbesitzers steht, überwiegt das Interesse des Postboten, seine Arbeit ordnungsgemäß zu verrichten (Urteil vom 16. Oktober 2013, Az. 9 S 123/13).

Hausverbot bei Geschäften, Restaurants und Diskotheken

Während Sie ein Hausverbot im privaten Bereich ohne Angabe von Gründen aussprechen können, gestaltet sich das bei Geschäften, Restaurants und auch bei Behörden etwas schwieriger. In öffentlich zugänglichen Räumen gilt, dass ein Hausverbot nur dann wirksam ist, wenn es wichtige Gründe dafür gibt. Beleidigt ein Gast in einem Restaurant die Angestellten oder wird jemand auf frische Tat beim Ladendiebstahl erwischt, ist ein Hausverbot durchaus angemessen.

Etwas anders verhält es sich hingegen, wenn die Räumlichkeiten nicht frei zugänglich sind, sondern zuvor eine individuelle Kontrolle erfolgt. Dieses Vorgehen ist beispielsweise bei vielen Diskotheken gang und gäbe. Passt jemand aufgrund seiner Kleidung nicht ins Publikum, kann der Diskothekenbesitzer dem Besucher unter Berufung auf sein Hausrecht den Zutritt verweigern. Allerdings muss der Besitzer sich an das allgemeine Gleichbehandlungsgesetz halten: So dürfen Besucher nicht aufgrund von persönlichen Merkmalen wie ethnischer Herkunft, Geschlecht oder Religion abgewiesen werden.

Übrigens: Das Gesetz sieht keine Obergrenze für ein Hausverbot vor, weshalb es grundsätzlich auch unbefristet ausgesprochen werden kann. Ob dies jedoch wirklich angemessen ist, muss stets für den Einzelfall entschieden werden. Ein lebenslanges Hausverbot in einer bundesweiten Supermarktkette aufgrund eines kleineren Ladendiebstahls kann vor Gericht unter Umständen als unangemessen angesehen werden.

Gut zu wissen: Endet ein Arbeitsverhältnis, kann Ihr ehemaliger Chef Ihnen ein Hausverbot nach der Kündigung erteilen. Dies muss jedoch explizit ausgesprochen werden.

Sprechen Sie einer Person ein Hausverbot aus und weigert sich diese daraufhin, Ihre Wohnung, Ihr Grundstück oder Ihr Geschäft zu verlassen, liegt der Strafbestand des Hausfriedensbruchs (§ 123 Strafgesetzbuch) vor. Bringen Sie diesen zur Anzeige, kann die Straftat mit einer Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr geahndet werden.

Sollte sich die Situation zuspitzen, ist sogar Notwehr im angemessenen Maß zulässig.

Ein Beispiel für zulässige Notwehr infolge eines missachteten Hausverbots:Eine Vermieterin vereinbarte mit ihrem Mieter einen Termin zur Wohnungsbesichtigung, bei dem sie die Rauchmelder überprüfen wollte. Sie packte die Chance jedoch beim Schopf und nahm direkt die ganze Wohnung unter die Lupe. Der Mieter war damit nicht einverstanden und bat sie zu gehen. Als sie dem nicht nachkam, packte der Mieter seine Vermieterin und hob sie eigenmächtig aus der Tür. Der Bundesgerichtshof sah darin nichts Verwerfliches: Die Vermieterin hat das Hausrecht des Mieters verletzt und dessen Reaktion entsprechend selbst zu verantworten (BGH-Urteil vom 4. Juni 2014, Az. VIII ZR 289/13).