Hausrecht des Mieters: In Ihrer Wohnung bestimmen Sie!

Das Hausrecht – auch Besitzrecht genannt – ist eines der umfassendsten Rechte von Mietern. Es ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert und umfasst:

• Das Recht zu bestimmen, wer die Wohnung betreten darf (Zutrittsrecht)
• Das Recht, Besuch zu empfangen (Besuchsrecht)
• Das Recht, den Zutritt zur Wohnung von bestimmten Bedingungen abhängig zu machen (z. B. Schuhe ausziehen)
• Das Recht, den Zutritt zur Wohnung nur zu bestimmten Zwecken zu gewähren (z. B. für Handwerkertätigkeiten)
• Das Recht, Hausverbot zu erteilen

Worauf erstreckt sich das Hausrecht?

In einem Mietverhältnis erstreckt sich das Hausrecht auf den Besitz des Mieters, sprich die vermietete Wohnung. Das bedeutet: In Ihren eigenen vier Wänden bestimmen Sie, wer wie oft zu Besuch kommen darf, wen Sie lieber nicht hereinlassen möchten und wem Sie vielleicht sogar ein Hausverbot aussprechen wollen.

Das bedeutet aber auch, dass die Gemeinschaftsräume – wie Treppenhaus, Flur oder Waschkeller – nicht in Ihren Hoheitsbereich fallen, sondern in den des Eigentümers. Aufgrund seiner Duldungspflicht muss Ihr Vermieter es hinnehmen, dass sowohl Sie selbst als auch Ihr Besuch die Gemeinschaftsräume durchqueren. Fällt Ihr Besuch im Treppenhaus allerdings negativ auf – beispielsweise weil er Schäden anrichtet oder betrunken an den Türen der Nachbarn klingelt – endet die Duldungspflicht Ihres Vermieters. Er kann dann ein Hausverbot aussprechen und so bestimmten Besuch direkt und ohne vorherige Abmahnung unterbinden.

Übernachtungs- und Dauergäste: Darf der Vermieter mir Besuch verbieten?

Aufgrund Ihres Hausrechts dürfen Sie eigenständig bestimmen, wer wann und unter welchen Bedingungen in Ihre Wohnung darf. Manche Vermieter versuchen dieses Recht per Mietvertrag oder Hausordnung einzuschränken und untersagen darin beispielsweise Besuch nach 22 Uhr oder Übernachtungsgäste. Derartige Klauseln können Sie allerdings getrost ignorieren: Sie sind schlichtweg unwirksam.

Besuch dürfen Sie quasi uneingeschränkt empfangen. Alles andere würde die freie Entfaltung Ihrer Persönlichkeit, die im Grundgesetz verankert ist, zu sehr einschränken. Sie dürfen sogar gewisse Bedingungen an den Besuch stellen: Eine der häufigsten besteht sicherlich darin, den Besuch zu bitten, die Schuhe auszuziehen. Allerdings könnten Sie Ihre Gäste auch dazu verpflichten, sich auf bestimmte Art und Weise zu kleiden oder Ihnen immer ein kleines Gastgeschenk mitzubringen. All das liegt in Ihrem Ermessen und ist rein rechtlich denkbar.

Gut zu wissen: Gerade Tiere sind vielen Vermietern ein Dorn im Auge. Doch auch in diesem Fall greift Ihr Hausrecht: So kann Ihr Vermieter Ihnen nicht pauschal verbieten, einen Besucher mit Hund zu empfangen.

Grundsätzlich sind an den Besuch allerdings auch zwei Konditionen geknüpft:

• Der Besuch darf nur vorübergehend bleiben.
• Sie dürfen im Gegenzug für den Besuch kein Geld erhalten.

Beide Bedingungen sollen dafür sorgen, dass der Besuch auch wirklich ein solcher bleibt und nicht zum unerlaubten Untermieter wird. Denn wenn Sie Ihre Wohnung unter- oder zwischenvermieten möchten, benötigen Sie die Erlaubnis Ihres Vermieters.

Gut zu wissen: Das Gesetz schweigt sich darüber aus, ab wann ein Besucher zum unerlaubten Dauergast wird. Einer Faustregel zufolge steht einem Besuch von etwa vier bis sechs Wochen nichts im Weg. Sollte Ihr Gast länger bleiben wollen, empfiehlt es sich, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und diesen um Erlaubnis zu bitten. Lassen Sie sich zu Zustimmung am besten schriftlich bestätigen.

Nicht unterschätzen sollten Sie allerdings, dass an Ihr Besuchsrecht auch gewisse Pflichten geknüpft sind. So müssen Sie beispielsweise für die Mehrkosten bei Strom und Wasser aufkommen. Diese darf Ihr Vermieter zwar nicht vorab von Ihnen verlangen, doch kann gerade Dauerbesuch auf der nächsten Nebenkostenabrechnung deutlich ins Gewicht fallen. Zwar können Sie die Mehrkosten von Ihrem Gast einfordern, doch sind Sie rein rechtlich verpflichtet, dafür aufzukommen, wenn dieser nicht zahlt.

Noch schwerwiegender jedoch ist die folgende Regelung: Mieter haften für ihre Gäste. Das liegt daran, dass Ihr Besuch per Gesetz als Ihr „Erfüllungsgehilfe“ gilt. Kurzum bedeutet das: Richtet Ihr Gast einen Schaden an oder kommt es zu Störungen durch sein Verhalten, müssen Sie dafür geradestehen. Achten Sie also darauf, dass auch Ihr Besuch sich an die Regeln der Hausordnung hält. Ist Ihr Besuch während der nächtlichen Ruhezeiten beispielsweise wiederholt zu laut und stört dadurch die Nachbarn, kann es sein, dass Ihnen eine Abmahnung und im schlimmsten Fall sogar eine Unterlassungsklage ins Haus flattert.

Darf ich meinem Vermieter den Zutritt verweigern?

Ganz pauschal ist diese Frage nicht zu beantworten. Grundsätzlich dürfen Sie Ihrem Vermieter – wie jeder anderen Person auch – den Zutritt zu Ihrer Wohnung verweigern. Allerdings steht Ihrem Hausrecht hier das Besichtigungs- oder Zutrittsrecht des Vermieters entgegen. Immerhin handelt es sich bei der Wohnung um sein Eigentum, weshalb er die Wohnung unter gewissen Umständen betreten darf.

Hat der Vermieter also einen triftigen Grund dafür, weshalb er in Ihre Wohnung will, müssen Sie ihm den Zutritt gewähren. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn er die Wohnung mit Mietinteressenten besichtigen will oder Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen plant.

Ihr Vermieter muss den Termin allerdings zu einer angemessenen Zeitansetzen und Sie zuvor darüber informieren. Eine Faustregel besagt, dass in Vollzeit beschäftigte Mieter etwa drei bis vier Tage vorher über den anstehenden Besuch informiert werden müssen. Sind Sie nicht berufstätig, genügt eine Frist von etwa 24 Stunden. Anderes gilt lediglich bei einem Notfall, wie etwa einem Wasserschaden. Der Vermieter muss seinen Besuch dann nicht ankündigen.

Gut zu wissen: Ein pauschales Zutrittsrecht darf sich Ihr Vermieter nicht vorbehalten. Finden Sie eine derartige Klausel in Ihrem Mietvertrag, können Sie diese ignorieren. Sie ist nicht wirksam. Ihr Vermieter darf übrigens auch nur dann einen Zweitschlüssel zu Ihrer Wohnung behalten, wenn Sie dem ausdrücklich zugestimmt haben.

Sie wollen mehr Infos darüber? Hier finden Sie die Top 10 der unwirksamen Klauseln im Mietvertrag.

Aufgrund Ihres Hausrechts können Sie nicht nur bestimmen, wer Ihre Wohnung betreten darf, sondern auch festlegen, wer sie eben nicht betreten darf. Diesen Personen können Sie entweder einmalig den Zutritt verwehren oder langfristig ein Hausverbot erteilen.

Grundsätzlich können Sie jeder Person und ohne Angabe von Gründen ein Hausverbot für Ihre Wohnung aussprechen. Der Einfachheit halber sind daran keine Formvorschriften gebunden: Auch ein mündliches und im Eifer des Gefechts ausgesprochenes Hausverbot ist wirksam.

Sollte sich die „Persona non grata“ dann weigern, Ihre Wohnung zu verlassen, liegt Hausfriedensbruch vor. Dabei handelt es sich um eine Straftat, die – wenn zur Anzeige gebracht – mit einer Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr geahndet werden kann.

Unter bestimmten Umständen dürfen Sie in einem solchen Fall übrigens auch zu Notwehr greifen und Gewalt anwenden, doch nur in einem angemessenen Maß. Ein Beispiel: Eine Vermieterin vereinbarte mit Ihrem Mieter einen Besichtigungstermin, um die Rauchmelder zu überprüfen. Sie nutzte den Termin jedoch, um sämtliche Räume der Wohnung bis ins Detail zu inspizieren. Als der Mieter sie darum bat, dies zu unterlassen und sie zum Gehen aufforderte, weigerte sie sich, die Wohnung zu verlassen. Der Mieter packte seine Vermieterin daraufhin und verfrachtete sie kurzerhand eigenständig nach draußen. Als die Vermieterin dem Mieter daraufhin kündigte, stellte sich der Bundesgerichtshof auf dessen Seite: Die Vermieterin hat das Hausrecht des Mieters verletzt und hat eine derartige Reaktion damit selbst zu verschulden (BGH-Urteil vom 4. Juni 2014, Az. VIII ZR 289/13).