Kündigung durch den Vermieter: Welche Möglichkeiten habe ich als Mieter?

Möchten Sie die Wirksamkeit Ihrer Kündigung zunächst selbst einschätzen, lohnt sich ein Blick auf die Form und inhaltliche Vollständigkeit des Kündigungsschreibens. Denn damit eine Vermieterkündigung wirksam ist, muss sie die formalen und inhaltlichen Grundvoraussetzungen erfüllen. Das heißt, sie muss schriftlich bei Ihnen eingehen, die konkreten Kündigungsgründe beinhalten und von allen Vermietern eigenhändig unterzeichnet sein. Bei einer Kündigung durch den Anwalt des Vermieters oder einen anderen Bevollmächtigten muss außerdem die Originalvollmacht aller Vermieter beigefügt sein.

Entspricht das Kündigungsschreiben den formalen Bedingungen, sollten Sie die im Schreiben aufgeführten Kündigungsgründe prüfen.

Kündigung wegen Zahlungsrückstand

Ihr Vermieter ist dann zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt, wenn Sie mit der Miete um zwei Monatsmieten oder einen nicht unerheblichen Teil davon (gesetzlich definiert als mehr als einen Monatsbetrag) im Verzug sind. Die gesetzlichen Voraussetzungen finden sich in § 543 Abs. 2 BGB und § 569 Abs. 3 BGB.

Hier haben Sie als Mieter die Möglichkeit der sogenannten Schonfristzahlung. Das heißt: Zahlen Sie alle ausstehenden Beträge innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Räumungsklage zurück oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle wie das Sozialamt zur Mietnachzahlung, wird die außerordentliche Kündigung unwirksam.

Eingeschränkt wird dies allerdings durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB: „Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine […] unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.“ Haben Sie also in den letzten zwei Jahren bereits eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs erhalten, ist diese jetzt in jedem Fall wirksam – selbst, wenn Sie alle Schulden innerhalb der Schonfrist begleichen.

Schuldhafte Vertragsverletzung

Der Vermieter hat das Recht, Ihnen außerordentlich zu kündigen, wenn Sie die Wohnung vertragswidrig gebrauchen oder seine Vermieterrechte verletzen, und zwar in einem Maße, dass dem Vermieter die Fortsetzung Ihres Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.

Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn Sie Ihre Wohnung unerlaubt zur Untervermietung stellen, sie gefährden (zum Beispiel, weil Sie Stoffe in Ihrer Wohnung aufbewahren, die die Brandgefahr erhöhen), erheblich verwahrlosen lassen oder den Hausfrieden nachhaltig stören (beispielsweise durch Belästigung von anderen Hausbewohnern).

Bevor Ihr Vermieter Ihnen allerdings aus diesen Gründen kündigen darf, muss er Sie vorher abgemahnt oder Ihnen eine angemessene Frist zur Abhilfegesetzt haben. Ändern Sie nach dieser Abmahnung unverzüglich Ihr Verhalten, hat der Vermieter keinen Grund mehr, Ihnen außerordentlich zu kündigen. Erst, wenn Sie das abgemahnte Verhalten bewusst fortsetzen, kann er Sie deshalb vor die Tür setzen.

Ein Beispiel: Da Herr Maier täglich bis spät in die Nacht laut Musik hört und sich die Nachbarn bereits lautstark beschweren, hat ihn sein Vermieter wegen Ruhestörung abgemahnt und mit der Kündigung gedroht, sollte sich sein Verhalten nicht ändern. Angesichts dieser Konsequenzen hat sich Herr Maier allerdings sofort ein Paar Kopfhörer zugelegt und ist seitdem nicht mehr negativ aufgefallen. Somit ist sein Vermieter nicht mehr dazu berechtigt, ihm wegen Störung des Hausfriedens zu kündigen.

Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung soll dem Vermieter erlauben, Ihnen zu kündigen, wenn er selbst, Familienmitglieder oder Angehörige seines Haushalts die Immobilie beziehen möchten. Damit eine Eigenbedarfskündigung allerdings wirksam ist, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

• Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben konkret erläutern, welcher Angehörige die Mietsache aus welchen Gründen benötigt.
• Bei dem Familienangehörigen handelt es sich um seinen Ehepartner, Schwester, Bruder, Nichte, Neffe, Kind, Enkel, Eltern- oder Großelternteil. Bei allen weiteren Verwandtschaftsverhältnissen (zum Beispiel bei Cousins und Cousinen, Onkel und Tanten) oder nicht-verwandten Angehörigen des Haushalts muss im Zweifelsfall geprüft werden, wie nahe sie dem Vermieter stehen, bevor eine Kündigung wegen Eigenbedarf wirksam ist.
• Als Grund für Eigenbedarf sind nur bestimmte Angaben zulässig. Dazu gehören beispielsweise der Umzug aus beruflichen Gründen oder der Wunsch nach einem eigenen Zimmer für jedes Kind.

Sind diese Bedingungen nicht erfüllt oder vermuten Sie, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht ist, lohnt es sich, die Kündigung anwaltlich prüfen zu lassen und unter Umständen eine Feststellungsklage auf Unwirksamkeit einzureichen.

Verwertungskündigung

Eine Kündigung aus wirtschaftlichen Verwertungsgründen ist grundsätzlich dann zulässig, wenn Ihr Mietverhältnis den Vermieter daran hindert, die Mietsache angemessen zu verwerten und er somit erhebliche wirtschaftliche Nachteile bei der Fortsetzung Ihres Mietverhältnisses nachweisen kann. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn er die Mietwohnung aus finanziellen Gründen verkaufen muss oder wenn eine andere Verwertung, die durch das Mietverhältnis verhindert wird, rentabler und angemessener für die Immobilie wäre (zum Beispiel die Teilung einer Wohnung in mehrere Kleinwohnungen).

Da eine Kündigung jedoch nicht dem Zweck der Mieterhöhung dienen darf (§ 573 Abs. 1 BGB), wird die Verwertungskündigung nach einer Prüfung nur selten als zulässig anerkannt.

Generell gilt: Erfüllt die Kündigung aus Ihrer Sicht nicht alle Bedingungen und zweifeln sie diese deshalb an, sollten sie das Schreiben unbedingt anwaltlich prüfen lassen. Dieser kann einschätzen, ob die Kündigung rechtmäßig ist, oder ob Sie eine Feststellungsklage auf Unwirksamkeit einreichen sollten.

Widerspruch wegen sozialer Härte

Doch selbst, wenn eine ordentliche Kündigung die gesetzlichen Kündigungsvoraussetzungen erfüllt und somit eigentlich berechtigt ist, haben Sie in bestimmten Fällen die Möglichkeit, dagegen vorzugehen, indem Sie Widerspruch einlegen. Berufen Sie sich auf die Sozialklausel! Denn in § 574 Abs. 1 BGB heißt es: „Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.“

Eine solche Härte liegt beispielsweise vor, wenn Ihnen oder Ihrem Kind der Schulabschluss oder ein Examen kurz bevorsteht, wenn Sie sich in einer fortgeschrittenen Schwangerschaft befinden, schwer erkrankt, behindert oder invalide sind, wenn Sie ein hohes Alter erreicht haben oder wenn Ihnen die Obdachlosigkeit droht, weil Sie nachweislich keine alternative Wohnung gefunden haben.

Achtung: Die Möglichkeit des Widerspruchs besteht für Sie nur bei einer ordentlichen Kündigung. Kündigt Ihr Vermieter Ihnen berechtigt außerordentlich aus gesetzlich anerkannten Kündigungsgründen, können Sie keinen Widerspruch einlegen.

Form und Frist des Widerspruchs wegen sozialer Härte sind in § 574b BGB festgelegt. Diesen müssen Sie schriftlich stellen und eigenhändig unterzeichnen. Gibt es mehrere Hauptmieter, so muss das Dokument die Unterschrift aller Mieter aufweisen. Machen Sie in Ihrem Schreiben deutlich, dass Sie das Mietverhältnis fortsetzen möchten!

Der Vermieter muss das Widerspruchsschreiben bis spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erhalten. Wurde Ihnen beispielsweise zum 31.11. gekündigt, muss das Widerspruchschreiben bis spätestens 31.09. Ihren Vermieter erreicht haben.

Um den Zugang im Zweifelsfall beweisen zu können, empfiehlt es sich, den Widerspruch per Einschreiben zu versenden.

Übrigens: Die zweimonatige Frist gilt allerdings nur dann, wenn Sie vom Vermieter explizit auf die Option des Widerspruchs hingewiesen wurden. Fehlt ein solcher Hinweis im Kündigungsschreiben, können Sie auch noch zu einem späteren Zeitpunkt Widerspruch einlegen – und zwar bis zum ersten gerichtlichen Termin eines Räumungsrechtsstreits.

Erkennt Ihr Vermieter Ihren Widerspruch nicht an, wird das Gericht eingeschaltet, das Ihre Einstufung als Härtefall und somit die Berechtigung dieses Widerspruchs sorgfältig prüft. Dabei wird abgewogen, ob die mit Ihrem Auszug verbundene Härte oder das Interesse Ihres Vermieters überwiegt.

Erkennt das Gericht schließlich Ihre Situation als Härtefall an, kann es Ihr Mietverhältnis – abhängig vom Einzelfall – befristet oder unbefristet verlängern. Im Falle einer Schwangerschaft oder einer bevorstehenden Abschlussprüfung ist beispielsweise eine befristete Verlängerung sinnvoll; hat der Mieter aufgrund seines hohen Alters Widerspruch eingelegt, kann auch eine unbefristete Verlängerung angeordnet werden.

Das sollten Sie jedoch beachten: Von der Regel gibt es viele Ausnahmen. Viele Fälle werden aus kündigungsrechtlicher Sicht gesondert geregelt. So gelten für einen zeitlich befristeten Mietvertrag und die Vermietung einer Einliegerwohnung oder eines möblierten Zimmers im Haus beziehungsweise der Wohnung des Vermieters besondere gesetzliche Vorschriften, Bedingungen und Fristen. Aus diesem Grund sollten Sie in jedem Fall einen Anwalt konsultieren und diesem Ihre Lage schildern, sodass er Sie bezüglich Ihrer Möglichkeiten beraten kann.

Die selbstständigen Kooperationsanwälte der DAHAG helfen Ihnen dabei, Ihr Recht durchzusetzen – von der Prüfung des Kündigungsschreibens bis zur Beratung bezüglich Ihrer Erfolgschancen bei einer Feststellungsklage. Denn nur, wenn Sie Ihre Chancen und Handlungsoptionen kennen, können Sie Ihre Rechte optimal nutzen.