Mietschäden: Darf der Vermieter Schadenersatz fordern?

Als Faustregel gilt: Tatsächliche Schäden, die durch die unsachgemäße Nutzung der Mietsache herbeigeführt wurden, muss der Mieter entweder beseitigen oder er muss sie dem Vermieter erstatten. Handelt es sich hingegen um eine Verschleißerscheinung, die durch die übliche Nutzung der Mietsache verursacht wurde, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Schadenersatz.

Die Rechtsgrundlage hierfür bildet das Bürgerliche Gesetzbuch:

• Gemäß § 280 Abs. 1 BGB kann ein Gläubiger Schadenersatz verlangen, wenn der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt. Auf das Mietrecht übertragen bedeutet das: Behandelt der Mieter seine Wohnung nicht schonend und verursacht dadurch fahrlässig oder mutwillig Schäden, kann der Vermieter Schadenersatz fordern.
• Gemäß § 538 BGB muss ein Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zurückzuführen sind, nicht vertreten. Es handelt sich hier um die üblichen Abnutzungserscheinungen: Der Vermieter hat in diesem Fall keinen Anspruch auf Schadenersatz.

Gut zu wissen: SchadenSchaden in der Mietwohnung - wer zahlt?

Schaden oder Verschleiß: Was ist der Unterschied?

Wenn ein Mieter auszieht, kommt es nicht selten zu Streitigkeiten zwischen ihm und dem Vermieter: Werden bei der gemeinsamen Begehung der Wohnung Schäden festgestellt, tendieren viele Vermieter dazu, diese sofort den Mietern zuzuschreiben. Sie fordern dann in der Regel die Beseitigung des Schadens. Wird diese Forderung nicht innerhalb der vom Vermieter vorgegebenen Frist erfüllt, droht er mit einer Schadenersatzklage.

Bevor es soweit kommen kann, muss jedoch ermittelt werden, ob es sich bei dem vermeintlichen Schaden tatsächlich um einen solchen handelt oder ob er nicht doch eher eine übliche Verschleißerscheinung darstellt. Im zweiten Fall kann der Mieter nicht belangt werden: Immerhin führt eine längere Mietdauer nun einmal zu kleineren Abnutzungen. Im Nachfolgenden finden Sie einige Beispiele.

Kratzer im Parkett

Beispiel 1: Schaden durch Bürostuhl

Herr Müller will aus seiner Wohnung ausziehen. Bei der gemeinsamen Begehung der Wohnung mit dem Vermieter stellt dieser zahlreiche kleinere Kratzer im Parkett fest. Sie befinden sich an der Stelle, an der zuvor Herr Müllers Schreibtisch stand. Schnell stellt sich heraus, dass die Kratzer von einem Rollschreibtischstuhl verursacht wurden. Herr Müller muss in diesem Fall für den Schaden aufkommen und einen Teil der Kosten für die Abschleifung des Parketts übernehmen. Die Nutzung eines Rollschreibtischstuhls ohne Unterlage stellt eine nicht vertragsgemäße Nutzung der Wohnung dar (vergleiche Urteil des Landgerichts Dortmund vom 1. März 2010, Az. 2 T 5/10).

Beispiel 2: Kratzer im Eingangsbereich

Frau Schuster hat nach langer Suche eine neue Wohnung gefunden und freut sich schon auf den Umzug. Der Begehung ihrer alten Wohnung sieht sie gelassen entgegen, da sie diese immer pfleglich behandelt hat. Umso größer ist der Schock als ihr Vermieter zahlreiche kleine Kratzer im Parkett feststellt. Diese befinden sich im Eingangsbereich der Wohnung. Frau Schusters Vermieter ist nicht schadenersatzberechtigt. Kleinere Kratzer im Eingangsbereich stellen in der Regel keinen Schaden, sondern eine Abnutzung dar. Sie sind auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zurückzuführen (vergleiche Urteil vom Oberlandesgericht Düsseldorf vom 16. Oktober 2003, Az. 110 U 46/03).

Aber Vorsicht: Bei der Beurteilung von Schäden in Mietwohnungen ist in der Regel eine Einzelfallentscheidung nötig. Häufig sind sich die Gerichte hier auch uneinig, was genau unter dem „vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache“ zu verstehen ist. So herrscht beispielsweise Unklarheit darüber, wie mit durch Haustiere verursachten Kratzern umzugehen ist. Während diese von manchen Gerichten als übliche Abnutzung ausgelegt werden, entschieden andere Gerichte, dass es sich hierbei um einen vom Mieter verursachten Schaden handelt.

Wenn Sie sich unsicher sind, sollten Sie den Rat eines Anwalts einholen. Die selbstständigen Kooperationsanwälte der DAHAG schätzen Ihre Situation anhand der aktuellen Rechtsprechung ein und informieren Sie, ob es sich in Ihrem Fall eher um eine Verschleißerscheinung oder um einen tatsächlichen Mietschaden handelt. Sie können Ihnen außerdem aufzeigen, welche Möglichkeiten Sie haben und ob eventuell die Haftpflichtversicherung für Ihren Schaden aufkommt.

Wenn Sie als Mieter tatsächlich einen Schaden verursacht haben, müssen Sie diesen auch ersetzen. Allerdings greift hier der „Neu für Alt“-Grundsatz, welcher besagt, dass Sie nicht für den Neuwert, sondern für den Zeitwert aufkommen müssen.

Vereinfacht gesagt bedeutet dies Folgendes: Haben Sie die Badezimmerarmatur beschädigt, kann Ihr Vermieter von Ihnen zwar verlangen, dass Sie dafür aufkommen, aber Sie müssen nur einen Teil der Kosten tragen. Der Vermieter darf nicht von Ihnen verlangen, dass Sie eine gänzlich neue Armatur komplett bezahlen. Ist der Wasserhahn oder Duschkopf bereits stark veraltet, werden sich die Kosten dafür in Grenzen halten.

Beispiel: Kosten für die Erstattung von Kratzern im Parkett

Kommen wir noch einmal zurück zu Herr Müller. Nachdem er eingesehen hat, dass er für die durch seinen Schreibtischstuhl verursachten Kratzer aufkommen muss, erhält er eine Rechnung von seinem Vermieter. Dieser hat ihm die kompletten Kosten für die Abschleifung des Parketts in Rechnung gestellt.

Die Forderung ist so nicht wirksam. Gerichte gehen davon aus, dass Parkett etwa alle zwölf bis 20 Jahre abgeschliffen werden muss. War das Parkett in Herr Müllers ehemaliger Wohnung bereits vier Jahre alt, muss er nur zwei Drittel bis etwa vier Fünftel der Kosten übernehmen.

Neben dem „Neu für Alt“-Grundsatz gilt auch, dass der Vermieter die Mietsache nicht auf Kosten des Mieters verbessern darf. Handelte es sich bei der von Ihnen beschädigten Badezimmerarmatur also um ein günstiges Modell, kann er dieses nicht durch eine Design-Armatur ersetzen und Ihnen die Kosten dafür in Rechnung stellen.

Gut zu wissen: Einem weitverbreiteten Rechtsmythos zufolge dürfen die Kosten für Mietschäden nicht höher sein als die Kaution. Dem ist jedoch nicht so. Wenn Sie signifikante Schäden an der Mietsache verursacht haben, müssen Sie diese auch ersetzen – egal wie hoch die Kosten dafür sind.

Wenn der Mieter per Mietvertrag zur Endrenovierung verpflichtet ist, muss er die Schönheitsreparaturen übernehmen. Dazu zählen beispielsweise das Streichen von Wänden und von Innentüren sowie das Verschließen von Dübellöchern.

Kommen Sie dieser Pflicht nicht nach, wird Ihr Vermieter Ihnen in der Regel zunächst eine Frist setzen. Innerhalb dieser müssen Sie die vom Vermieter angegebenen Arbeiten erledigt haben. Sollten Sie zu diesem Zeitpunkt bereits ausgezogen sein, muss er Ihnen dafür erneut Zugang zur Wohnung gewähren.

Wenn Sie die Schönheitsreparaturen nicht innerhalb der Frist erledigen, hat Ihr Vermieter das Recht dazu, die Arbeiten von einem Profi zu ortsüblichen Preisen erledigen zu lassen. Die Kosten darf er Ihnen in Rechnung stellen oder direkt von der Kaution abziehen.

Gut zu wissen: Wenn es um Schönheitsreparaturen geht, muss Ihr Vermieter Ihnen erst eine Frist zur Schadensbeseitigung setzen. Erst wenn Sie diese verstreichen lassen, dass er Schadenersatz fordern. Bei tatsächlichen Mietschäden ist eine solche Frist nicht nötig: Ihr Vermieter kann auch direkt Geldersatz fordern, ohne Ihnen zuvor eine Frist zur Schadensbeseitigung zu setzen (Urteil des Bundesgerichtshofes vom 28. Februar 2018, Az. VIII ZR 157/17).

Grundsätzlich beträgt die Verjährungsfrist bei zivilrechtlichen Ansprüchen gemäß § 195 BGB drei Jahre. Diese Frist gilt für Ihren Vermieter beispielsweise dann, wenn Sie noch Mietschulden haben. Die ausstehenden Zahlungen können auch drei Jahre nach Ihrem Auszug noch zurückgefordert werden.

Anders sieht es bei Ansprüchen aus, die sich aus der Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache ergeben. Hier gilt eine verkürzte Verjährungsfrist von nur sechs Monaten (§ 548 BGB). Dieselbe kürzere Frist gilt auch bei der Geltendmachung von Ansprüchen, die sich aus unterlassenen Renovierungsarbeiten ergeben.

Wann beginnt die Frist zu laufen?

Die Frist des Vermieters für die Geltendmachung seiner Ansprüche beginnt nicht mit der offiziellen Beendigung des Mietverhältnisses zu laufen, sondern mit der Rückgabe der Mietsache. Wenn Sie Ihre Wohnung also vorzeitig verlassen, weil Ihre neue Wohnung schon auf Sie wartet, setzen Sie die Frist in Gang, obwohl Ihr Mietvertrag noch weiterläuft (BGH-Urteil vom 15. März 2006, Az. VIII ZR 123/05).

Sollte sich die Rückgabe Ihrer Wohnung etwas hinauszögern, beispielsweise weil sie mehrfach von Ihnen und Ihrem Vermieter begangen wird, ist der Zeitpunkt der Schlüsselübergabe entscheidend. Ab dann hat Ihr Vermieter die Möglichkeit, die Wohnung ausgiebig auf Mängel und Schäden zu untersuchen.