WG-Ratgeber: Welche Mietvertragsform für welche Art von Wohngemeinschaft?

Zwar sieht das Mietrecht keine gesonderten Regelungen für WGs vor, doch sollten Sie sich vor der Gründung Ihrer Wohngemeinschaft genau über die unterschiedlichen Arten von Mietverträgen informieren.

Bei einer WG kommen grundsätzlich 3 Varianten infrage:

• WG mit einem Hauptmieter und einem oder mehreren Untermietern
• WG mit mehreren gleichberechtigten Hauptmietern
• WG mit separaten Mietverträgen für alle Bewohner

Für welche Art Sie sich entscheiden, hat unter anderem Auswirkungen auf die Haftung bei Mietausfällen, den Kündigungsschutz und die freie Nutzung der Wohnung. Damit Sie Ihre Wahl überlegt treffen können, haben wir nachfolgend die Vor- und Nachteile der einzelnen Varianten für Sie zusammengefasst.

Bei diesem Wohngemeinschaftsmodell, muss sich die WG für einen Hauptmieter entscheiden. Dieser schließt dann mit dem Vermieter einen ganz normalen Mietvertrag ab und ist daher alleiniger Ansprechpartner des Vermieters. Die übrigen Mitbewohner schließen wiederum mit dem Hauptmieter Untermietverträge.

Achtung Stolperfalle: Eine Untervermietung ist nur mit der Einverständnis des Vermieters zulässig. Informieren Sie ihn nicht über Ihr Vorhaben, riskieren Sie eine fristlose Kündigung. Sie als Mieter haben allerdings das Recht auf die Aufnahme von Untermietern, wenn Sie ein berechtigtes Interesse daran haben und die Untervermietung dem Vermieter zumutbar ist. Als berechtigtes Interesse gilt auch schon, wenn Sie durch die Untervermietung schlichtweg Geld sparen möchten. Achten Sie allerdings darauf, dass Sie sich eine pauschale Einwilligung in Untervermietungen ausstellen lassen: Ansonsten müssten Sie bei einem Wechsel des Untermieters erneut um Erlaubnis bitten.

Kaution

Wenn Sie im Mietvertrag als Hauptmieter eingetragen sind, müssen Sie alleine die Mietkaution aufbringen. Allerdings haben Sie das Recht, wiederum von Ihren Untermietern eine Kaution zu verlangen. Diese muss allerdings mit den gängigen mietrechtlichen Regelungen konform sein: So dürfen Sie beispielsweise nicht mehr als das Dreifache der Nettokaltuntermiete verlangen.

Betriebskosten

Als Hauptmieter können Sie auch von Ihren Untermietern Betriebskosten verlangen, solange dies im Untermietvertrag vereinbart wurde. Allerdings sollten Sie bedenken, dass dies mit Aufwand verbunden ist. So müssen Sie für jeden Untermieter gesondert eine Nebenkostenabrechnung erstellen.

Haftung

Eine Untervermietung sollten Sie sich gut durch den Kopf gehen lassen, denn es gilt: Sie als Hauptmieter tragen die alleinige Haftung. Verursacht Ihr Mitbewohner also beispielsweise einen Wasserschaden, einen Kratzer im Parkett oder andere Mietschäden, müssen Sie dafür geradestehen. Auch wenn Ihr Untermieter seine Miete nicht mehr zahlen kann, müssen Sie dem Vermieter noch immer die volle Miete überweisen. Kurzum: Der Untermieter ist Ihrem Vermieter zu nichts verpflichtet.

Allerdings können Sie als Hauptmieter unter Umständen Schadensersatzansprüche gegenüber Ihrem Untermieter geltend machen. Immerhin hat dieser mit Ihnen einen Vertrag geschlossen, der gewisse Rechte und Pflichten mit sich bringt.

Kündigung des Mietvertrags

Sie als Hauptmieter können Ihren Mietvertrag kündigen, wann Sie wollen. Möchten Sie also aus der Wohnung ausziehen, muss auch Ihr Mitbewohner ausziehen.

Unser Tipp für Mieter: Handelt es sich bei Ihrem Untermieter um einen guten Freund, sollten Sie diesen durch eine sogenannte „Eintrittsklausel“ schützen. Diese sollten Sie in Ihrem Mietvertrag mit dem Vermieter aufnehmen lassen. Sie besagt, dass Ihr Untermieter im Falle Ihres Auszugs selbst als Hauptmieter in den Mietvertrag eintreten kann und dementsprechend in der Wohnung bleiben darf.

Möchten Sie Ihrem Untermieter kündigen, kommt es darauf an, ob Sie per Untermietvertrag die gesamte Wohnung, ein möbliertes oder ein unmöbliertes Zimmer vermietet haben.

• Untervermietung der gesamten Wohnung oder eines unmöblierten Zimmers:Es gelten die Kündigungsfristen und –bedingungen des allgemeinen Mietrechts. Sie können Ihrem Untermieter nur mit einem berechtigten Grund (z. B. Eigenbedarf) und unter Einbehaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen.
• Untervermietung eines möblierten Zimmers: Ein Kündigungsschutz besteht hier nicht. Sie können Ihrem Untermieter grundlos und innerhalb von einem Monat kündigen.

Fazit: Die Vor- und Nachteile der WG mit Untervermietung

Vorteile für den Hauptmieter 
Der Hauptmieter kann den Mietvertrag jederzeit kündigen und aus der Wohnung ausziehen.

Der Hauptmieter kann selbst entscheiden, mit wem er einen Untermietvertrag schließt und wie viele Mitbewohner die WG haben soll. 

Nachteile für den Hauptmieter 
Der Hauptmieter trägt die volle Haftung gegenüber dem Vermieter.

Ein Untermietvertrag kann meist nur mit Angabe eines gesetzlich anerkannten Grundes und unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist wieder beendet werden. 

Vorteile für den Untermieter 
Keine Haftung gegenüber dem Vermieter.

In den meisten Fällen besteht Kündigungsschutz: Der Untermietvertrag kann also nicht willkürlich beendet werden. 

Nachteile für den Untermieter 
Kündigt der Hauptmieter, erlischt in der Regel auch der Untermietvertrag und der Untermieter muss ausziehen.

Der Untermieter hat kein Mitbestimmungsrecht, wenn der Hauptmieter einen weiteren Untermieter einziehen lassen will. 

Für wen eignet sich die WG mit einem Hauptmieter und mehreren Untermietern? Bei dieser Variante genießt der Hauptmieter viele Freiheiten, doch gehen diese mit einem teuren Preis einher: Im Fall der Fälle haftet der Hauptmieter für Schäden, die der Untermieter zu verantworten hat. Möchten Sie eher aus finanziellen Gründen ein einzelnes Zimmer vermieten, kann Untervermietung das Richtige für Sie sein. Für Wohngemeinschaften unter guten Freunden ist sie eher ungeeignet, da sie mit klaren Hierarchien einhergeht. Gerade wenn es mehrere Untermieter gibt, müssten beispielsweise alle ausziehen, wenn der Hauptmieter umziehen will.

Während bei einer WG mit Untervermietung nur der Hauptmieter Rechte und Pflichten gegenüber dem Vermieter hat, gilt dies bei der Wohngemeinschaft mit mehreren gleichberechtigten Hauptmietern für alle WG-Bewohner.

Der Vermieter schließt hier einen gängigen Mietvertrag, in dem alle WG-Bewohner als Hauptmieter eingetragen sind. Was auf den ersten Blick nach Gleichberechtigung klingt, geht im Alltag allerdings mit vielen Einschränkungen und Problemen einher: So kann der Mietvertrag beispielsweise nur einvernehmlich gekündigt werden.

Kaution

Da alle WG-Bewohner als Hauptmieter im Mietvertrag stehen, müssen sich prinzipiell auch alle an der Kaution beteiligen. Allerdings haben die Mieter das Recht, die Kaution individuell aufzuteilen. Wenn Sie beispielsweise das kleinste Zimmer beziehen, können Sie mit Ihren Mitbewohnern vereinbaren, dass Sie nur einen kleineren Anteil zur Kaution beisteuern.

Betriebskosten

Entscheiden Sie sich für dieses Modell, müssen Sie gemeinsam mit Ihren Mitbewohnern für die Betriebskosten aufkommen. Da die verbrauchsabhängige Berechnung allerdings unmöglich ist, birgt das Modell hier ein großes Streitpotenzial. Halten Sie am besten schriftlich fest, ob Sie die Betriebskosten in gleichen Teilen auf alle Mitbewohner verteilen oder ob Sie den Anteil an den Kosten abhängig von der Größe des Zimmers oder anderen Kriterien machen wollen.

Haftung

Bei einer WG mit mehreren gleichberechtigten Hauptmietern haften alle Bewohner der Wohngemeinschaft gegenüber dem Vermieter. Juristen sprechen hier von der sogenannten gesamtschuldnerischen Haftung.

Stellt sich einer der WG-Bewohner als unzuverlässig heraus, kann das für die anderen schwerwiegende Konsequenzen haben: Gerät dieser Bewohner beispielsweise in Zahlungsverzug, kann der Vermieter den ausstehenden Betrag auch von den anderen Mietern einfordern. Diese müssen dann dafür aufkommen, obwohl Sie den Mietrückstand nicht selbst zu verschulden haben.

Kündigung des Mietvertrags

Da alle WG-Bewohner im Mietvertrag stehen, kann dieser nur einvernehmlich gekündigt werden. Will ein einzelner Bewohner ausziehen, muss der Mietvertrag in der Regel gekündigt und neu geschlossen werden. Dies ist für den Vermieter mit viel Aufwand verbunden und die Bewohner laufen Gefahr, dass der neue Mietvertrag schlechtere Konditionen oder eine höhere Miete beinhaltet. Alternativ können Sie das bestehende Mietverhältnis auch trotz Auszug des Bewohners aufrechterhalten und die Miete schlicht auf einen Kopf weniger verteilen. Allerdings haftet der Ex-Mitbewohner dann weiter und muss bei Zahlungsrückständen oder Mietschäden geradestehen.

Unser Tipp für Mieter: Sie können das oben genannte Kündigungsproblem umgehen, indem Sie eine sogenannte Nachfolgeklausel in den Mietvertrag aufnehmen lassen. Dabei wird schon im Mietvertrag klar festgelegt, dass eine WG in die Wohnung einzieht und dass die WG sich das Recht vorbehält, neue Mitbewohner aufzunehmen. Dann muss der Vermieter mit wechselnden Mietern rechnen und kann diese nicht grundlos ablehnen, sondern nur wenn er beispielsweise berechtigte Zweifel an deren Zahlungsfähigkeit hat.

Fazit: Die Vor- und Nachteile der WG mit gleichberechtigten Hauptmietern

Vorteile für die WG-Bewohner 
Alle WG-Bewohner haben ein Mitspracherecht.

Alle WG-Bewohner genießen dem Vermieter gegenüber dieselben Rechte. 

Nachteile für die WG-Bewohner 
Gesamtschuldnerische Haftung: Jedes WG-Mitglied haftet gegenüber dem Vermieter – und das nicht nur für die eigens verursachten Schäden.

Die Wohnung kann nur einvernehmlich gekündigt werden: Will ein WG-Bewohner ausziehen, müssen alle ausziehen. 

Für wen eignet sich die WG mit gleichberechtigten Hauptmietern? Sind Sie sich ganz sicher, dass Sie langfristig mit denselben Mitbewohnern in der WG leben möchten, kann ein WG-Mietvertrag mit mehreren Hauptmietern eine gute Wahl sein. Nichtsdestotrotz sollten Sie vorab alle nötigen Vorkehrungen treffen, um sich gegen künftige Probleme zu wappnen: Legen Sie beispielsweise im Mietvertrag fest, dass neue Mitbewohner in den Mietvertrag eintreten können und wie die Auswahl der neuen Mieter ablaufen soll.

Bei Vermietern ist diese Variante übrigens äußerst beliebt, da sie nur wenig Aufwand mit sich bringt. Außerdem kann der Vermieter Forderungen aufgrund der gesamtschuldnerischen Haftung bei allen Mietern geltend machen.

Bei der dritten WG-Variante schließt der Vermieter separate Mietverträge mit allen Bewohnern. Dabei werden den Mietern meist Nutzungsrechte für das jeweils eigene Zimmer sowie für die Gemeinschaftsräume eingeräumt. Das Modell hat den Vorteil, dass jeder WG-Bewohner über einen einzelnen Mietvertrag verfügt und die Konditionen so selbst aushandeln kann. Auch ein Auszug ist problemlos möglich. Für den Vermieter ist diese Variante allerdings mit einem großen Mehraufwand verbunden, weshalb sich viele Immobilienbesitzer gar nicht erst darauf einlassen.

Achtung Stolperfalle: Im WG-Alltag kann man die eingeschränkten Nutzungsrechte, die im Mietvertrag vereinbart wurden, leicht vergessen. Denken Sie daran, dass Sie bei diesem Modell beispielsweise nicht einfach intern Zimmer tauschen können. Ihr Mietvertrag umfasst schließlich nur das Nutzungsrecht für das ursprünglich vermietete Zimmer.

Kaution

Da jeder WG-Bewohner einen eigenen, individuellen Mietvertrag erhält, muss auch jeder seine eigene Kaution zahlen. Der Vermieter muss sich dabei an die rechtlichen Rahmenbedingungen halten: So darf die Kaution nicht mehr als drei Nettokaltmieten betragen und der Vermieter muss sie getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen.

Betriebskosten

Der Vermieter muss die Nebenkosten bei dieser Konstellation mit jedem WG-Bewohner einzeln abrechnen. Da dies ohnehin mit einem immensen Aufwand verbunden ist, greifen die meisten Vermieter auf eine Nebenkostenpauschale zurück. Diese wird dann entweder zu gleichen Teilen oder auch abhängig von der Größe des Zimmers auf die einzelnen Mieter umgelegt.

Haftung

Sie als Mieter haften in diesem Szenario wie bei einem ganz normalen Mietvertrag. Können Sie Ihre Miete nicht mehr zahlen, müssen Ihre Mitbewohner nicht dafür aufkommen. Stattdessen geraten Sie umgehend in Zahlungsverzug, was unter Umständen eine fristlose Kündigung bedeuten kann. Auch wenn Sie einen Wasserschaden oder Ähnliches verursachen, sind Sie selbst haftbar.

Kündigung des Mietvertrags

Sollte nichts anderes vereinbart worden sein, können Sie Ihren Mietvertrag jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Sie ziehen dann einfach aus Ihrem Zimmer aus und der Rest der WG kann bestehen bleiben.

Ein Problem ergibt sich dann allerdings für die verbleibenden Mitbewohner: Da das Vertragsverhältnis lediglich zwischen Vermieter und den einzelnen Mietern besteht, haben diese rein rechtlich kein Mitspracherecht bei der Auswahl des neuen WG-Bewohners.

Fazit: Die Vor- und Nachteile der WG mit separaten Mietverträgen

Vorteile für die WG-Bewohner 
Der Ein- und Auszug ist denkbar einfach, da man sich nur mit dem Vermieter arrangieren muss.

Jeder Mieter haftet nur für sich selbst. 

Nachteile für die WG-Bewohner 
Die meisten Mietverträge sehen eingeschränkte Nutzungsrechte vor: So ist beispielsweise ein Zimmertausch nicht ohne Änderung der Mietverträge möglich.

Zieht ein Mieter aus, haben die verbleibenden WG-Bewohner kein Mitspracherecht bei der Auswahl des neuen Mieters. 

Für wen eignet sich die WG mit separaten Mietverträgen? Diese Variante eignet sich vor allem für reine Zweck-WGs. Suchen Sie nur eine günstige Unterkunft, aber keine typische WG-Atmosphäre sind Sie so auf der sicheren Seite. Sie genießen die größten Freiheiten, haften aber nur für sich. Bei Zweck-WGs ist es den Bewohnern in der Regel auch weniger wichtig, ein Mitspracherecht bei der Auswahl neuer Mieter zu haben. Allerdings kann es zu Schwierigkeiten kommen, eine solche WG zu finden: Für Vermieter hat sie zahlreiche Nachteile, weshalb das Modell in der Realität eher selten ist.