Kündigungsschutz im Mietrecht: So schützt das Gesetz den Mieter vor unfairen Kündigungen

Damit der Mieter nicht abrupt seinen Lebensmittelpunkt verliert, hat das Gesetz konkrete Kündigungsfristen definiert. Diese richten sich bei einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter nach der Dauer des Mietverhältnisses: Besteht dieses weniger als fünf Jahre, beträgt die Frist drei Monate, bei einer Dauer von fünf bis acht Jahren sechs Monate und bei mehr als acht Jahren gilt eine Frist von neun Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB).

Grundsätzlich können vertraglich festgelegte Kündigungsfristen von gesetzlichen Vorgaben abweichen. Diese sind aber nur dann wirksam, wenn der Mieter dadurch nicht benachteiligt wird. Das bedeutet: Vertraglich festgelegte längere Kündigungsfristen gelten nur für den Vermieter. Umgekehrt kann nur der Mieter von kürzeren Kündigungsfristen Gebrauch machen.

Hinweis: Der ausgeprägte Kündigungsschutz für Mieter gilt vor allem bei der Vermietung von Wohnraum. Für die Kündigung von gewerblichen Mietverträgen gelten gesonderte Regelungen.

Der Vermieter darf dem Mieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (573 BGB). Dabei müssen die gesetzlich anerkannten Kündigungsgründe erfüllt sein.

Das Gesetz räumt dem Vermieter im Wesentlichen drei mögliche Gründe ein:

• Eigenbedarf: Der Vermieter kann das Mietverhältnis ordentlich (d.h. fristgemäß) kündigen, wenn er die Wohnung für sich, einen nahen Verwandten oder für Angehörige seines Haushalts zum Wohnen benötigt. Im Kündigungsschreiben muss die Person benannt sein, für die die Wohnung benötigt wird und es müssen die Umstände dargelegt sein, warum diese Person gerade in Ihre Wohnung einziehen soll.
• Wirtschaftliche Verwertung: Hindert das bestehende Mietverhältnis den Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Mietsache, rechtfertigt auch dies eine ordentliche Kündigung. Das gilt aber nur, wenn Sie die Immobilie aus finanziellen Gründen verkaufen müssen, Sanierungs- oder Neubaumaßnahmen bevorstehen oder wenn eine andere Verwertung rentabler und angemessener wäre (zum Beispiel die Teilung einer Wohnung in mehrere Kleinwohnungen). Eine geplante Mieterhöhung oder der Verkauf der Mietwohnung rechtfertigt dagegen keine Verwertungskündigung!
• Erheblicher schuldhafter Verstoß gegen Vertragspflichten: Hat der Mieter wiederholt gegen die Hausordnung verstoßen, die Mietwohnung stark verwahrlosen lassen oder eine unerlaubte Untervermietung betrieben oder ist mit der Miete im Rückstand, ist der Vermieter zur ordentlichen - oder bei besonders schweren und andauernden Verstößen sogar zur außerordentlichen fristlosen - Kündigung berechtigt. Im Falle einer außerordentlichen Kündigung muss er den Mieter jedoch zunächst abmahnen und eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen (§ 543 Abs. 3 BGB), bevor die Kündigung wirksam wird.

Gemäß § 574 BGB kann der Mieter einer ordentlichen Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine auch durch die berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde (Sozialklausel).

Dies gilt allerdings nur für ordentliche Kündigungen: Liegt ein Grund vor, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, kann der Mieter sich nicht auf die Sozialklausel berufen!

Doch auch für eine außerordentliche fristlose Kündigung gibt es ergänzende, den Mieter schützende Regelungen. So hat er etwa die Möglichkeit, im Falle einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug die Kündigung unwirksam werden zu lassen, wenn er sämtliche Mietrückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachträglich begleicht.

Wann und wie Mieter sonst noch gegen eine Vermieterkündigung vorgehen können, lesen Sie hier: Kündigung durch den Vermieter: Welche Möglichkeiten habe ich als Mieter?

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