Heizungswartung: Welche Kosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden?
Gerade in der kalten Jahreszeit ist eine einwandfrei funktionierende Heizung von unschätzbarem Wert. Um dies zu gewährleisten, ist der Vermieter im Rahmen der Instandhaltungspflicht (§ 535 BGB) dazu verpflichtet, die Heizungsanlage regelmäßig warten zu lassen. Aber wer kommt eigentlich für die Kosten der Heizungswartung auf? Muss diese der Vermieter tragen oder darf er sie auf die Mieter umlegen – und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen?
Heizungswartung: Das Wichtigste im Überblick
- Wartungskosten für die Heizungsanlage dürfen grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden, vorausgesetzt, dies wurde im Mietvertrag wirksam mit der Umlage der Betriebskosten vereinbart.
- Reparaturen an der Heizung muss der Vermieter hingegen selbst tragen.
- Ob es sich um Wartungs- oder Reparaturkosten handelt, hängt von der Häufigkeit ab: Letztere sollten nicht regelmäßig anfallen.
- Der Vermieter darf den Mieter nicht verpflichten, selbst einen Wartungsvertrag abzuschließen. Eine solche Klausel im Mietvertrag ist unwirksam.
Bei den Heizungswartungskosten ist der Mietvertrag entscheidend
Grundsätzlich darf der Vermieter die Kosten für die Wartung der Heizungsanlage auf den Mieter umlegen, vorausgesetzt es wurde im Mietvertrag wirksam vereinbart, dass Betriebskosten (dies schließt Wartungskosten für die Heizung mit ein) vom Mieter zu tragen sind. Dafür genügt ein entsprechender Verweis auf die Betriebskostenverordnung.
Wichtig: Seit einem BGH Urteil aus dem Jahr 2012 ist eine Klausel im Mietvertrag, welche den Mieter zur Übernahme der Wartungskosten verpflichtet, auch dann gültig, wenn keine Obergrenze für den Umlagebetrag vereinbart wurde (Urteil vom 7. November 2012, Az. VIII ZR 119/12). Der Vermieter muss allerdings das Gebot der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 BGB) beachten. Das heißt: Die Kosten für die Wartung dürfen nicht unverhältnismäßig hoch ausfallen.
Umlagefähig sind nach § 2 Abs. 4a BetrKV Kosten für die...
- Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizungsanlage
- Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit
- Einstellung der Heizungsanlage durch eine Fachkraft
- Reinigung der Heizungsanlage und des Betriebsraums
- Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz
- Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung
Reparaturkosten sind nicht umlagefähig!
Im Gegensatz zu den Kosten für die Instandhaltung (Wartung) darf der Vermieter die Kosten für die Instandsetzung (Reparatur) der Heizungsanlage nicht auf die Mieter umlegen, sondern muss diese selbst tragen. Als Unterscheidungsmerkmal zwischen Wartungs- und Reparaturkosten gilt: Letztere fallen nicht regelmäßig, sondern nur einzelfallbedingt an.
Allerdings geht aus der Heizkostenabrechnung nicht immer eindeutig hervor, ob eine reine Wartung oder eine Reparatur in Rechnung gestellt wurde. Sollten Sie sich unsicher sein, ob zusätzlich zu den Wartungs- auch Reparaturkosten umgelegt wurden, vergleichen Sie Ihre Kosten mit dem Vorjahr oder setzen die Wartungskosten in Bezug zu den Brennstoffkosten.
Große Kostenschwankungen im Vergleich zum Vorjahr oder Wartungskosten, die mehr als fünf Prozent der Brennstoffkosten betragen, sind ein starkes Indiz dafür, dass auch Reparaturarbeiten in Rechnung gestellt wurden. In einem solchen Fall verlangen Sie von Ihrem Vermieter am besten detaillierte Einsicht in die Rechnung, damit Sie die einzelnen Kostenpunkte genau nachvollziehen können.
Es ist jedoch nicht immer möglich, Wartungs- und Reparaturkosten exakt voneinander abzugrenzen. Wenn sich die Kosten nicht eindeutig aufschlüsseln lassen, muss der Vermieter den Wartungskostenanteil anhand einer vernünftigen Grundlage schätzen.
Darf der Vermieter pauschale Wartungsverträge abschließen?
Grundsätzlich darf der Vermieter auch einen pauschalen Wartungsvertrag mit einem Unternehmen abschließen und die entsprechenden Kosten auf den Mieter umlegen, selbst wenn diese kleinere Reparaturarbeiten beinhalten. Zudem steht dem Vermieter bei der Wahl des Unternehmens ein gewisses Auswahlermessen zu. Er ist also nicht verpflichtet, das preisgünstigste Unternehmen zu beauftragen, solange der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtet wird.
Vornahmeklauseln zur Heizungswartung sind unwirksam
Der Vermieter darf den Mieter nicht verpflichten, selbst einen Wartungsvertrag abzuschließen (BGH-Urteil vom 15. Mai 1991, Az. VIII ZR 38/90). Enthält Ihr Mietvertrag eine derartige Klausel, so ist diese unwirksam. In einem solchen Fall muss der Vermieter dann auch die Wartungskosten selbst übernehmen.
